Herr Rasch, im Jahr 2004 haben Sie das Amt des Präsidenten des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) übernommen. Welche Rahmenbedingungen bestimmten damals die Wohnungswirtschaft?

Walter Rasch: „Wir müssen sehen, dass wir die Kosten senken und einen Anreiz schaffen, verbilligten, wirtschaftlich sinnvollen Wohnraum zu erstellen.“ © BFW

Walter Rasch: Es war abzusehen, dass die Eigenheimzulage, mit der die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum gefördert wurde, auslaufen würde. Zum 1. Januar 2006 wurde eine der größten staatlichen Subventionen eingestellt, weil die Politik davon ausging, wir hätten einen gesättigten Wohnungsmarkt und eine schrumpfende Bevölkerung und somit keine Probleme mehr im Wohnungsbau. Das war eine falsche Entscheidung, denn die Realität sah anders aus. Bereits 2010 zeigte eine Studie der Prognos AG, dass der Wohnungsneubau nicht ausreichte, um den Ersatzbedarf zu befriedigen, geschweige denn den Neubaubedarf für energetisch nicht sanierbare Objekte zu decken. Auch ein möglicher Wachstumsbedarf war überhaupt nicht eingerechnet.

Wir machten die Politik auf den steigenden Bedarf in den Städten aufmerksam und darauf, dass die Quartiere in den neuen Bundesländern und auf dem Land schrumpfen würden. Doch die Politik hat uns nicht geglaubt. Dann überlagerten die energetische Diskussion und Themen wie die Sanierung der Gebäude und die KfW-Programme den notwendigen Ersatzbedarf und die Gesamtversorgung trat in den Hintergrund.

Herr Ibel, Sie werden der neue Präsident des BFW. Wie sieht die Situation jetzt aus?

Andreas Ibel: „Wir warten mit großem Interesse auf den Beitrag der Regierung für den Wohnungsneubau in Deutschland.“ © BFW

Andreas Ibel: Wir stehen derzeit vor anderen, aber nicht minder gewaltigen Herausforderungen. Die Diskussionen in Berlin erwecken den Eindruck, der Wohnungsbau, vor allem der Mietwohnungsbau, hätte überhaupt keine Bedeutung für die gesellschaftspolitische Entwicklung. Die Rahmenbedingungen, unter denen Wohnungsbau möglich ist, werden allerdings völlig verkannt. Es herrscht die Meinung, dass nur einige regulative Eingriffe in den Markt vorgenommen werden müssten, um die Grundprobleme zu lösen.

Welche Grundprobleme meinen Sie konkret?

Andreas Ibel: Wir haben aufgrund von staatlichen Eingriffen in den letzten Jahren nicht genügend Wohnungen gebaut. Die Politik hat permanent Vorschriften und  Anforderungen erhöht und damit für steigende Baukosten gesorgt. Die Realeinkommen haben sich aber kaum verändert. In der Praxis bedeutet das, dass die Wohnungswirtschaft zusätzlich zu ihrer ureigensten Aufgabe, Wohnraum zu schaffen auch noch die Folgen der Energiewende bezahlen soll. Es macht sich niemand Gedanken darüber, dass das auch Folgen für die Mieter hat. Es geht nicht, dass der Staat uns immer weitere Vorschriften macht und gleichzeitig erwartet, dass die Mietpreise so bleiben, wie sie sind.

Was wären aus Sicht des BFW ideale Rahmenbedingungen?

Andreas Ibel: Wir müssen gemeinsam den echten Wohnungsbedarf ermitteln und darüber diskutieren, welche Möglichkeiten es gibt, damit die Baukosten nicht noch weiter steigen. Außerdem benötigen wir höhere Abschreibungsmöglichkeiten. Denn nur da­­durch werden die tatsächlichen Wertverluste adäquat kompensiert.

Walter Rasch: Verzicht auf die Deckelung der Mieten, denn damit entsteht keine einzige zusätzliche Wohnung. Wir müssen sehen, dass wir die Kosten senken und einen Anreiz schaffen, verbilligten, wirtschaftlich sinnvollen Wohnraum zu erstellen. Wenn Verluste produziert werden, kann keiner bauen. Die Automobilindustrie baut ja auch keine Autos, die sie nicht verkaufen kann.

Herr Rasch, was war für Sie die größte Herausforderung in Ihrer Amtszeit?

Walter Rasch: Zwei Dinge eigentlich. Die erste Herausforderung war die realistische Reaktivierung des Verbandes und die Stärkung der Landesverbände, um die Schlagkraft zu erhöhen und unsere Kompetenzen sichtbar zu machen. Das haben wir, glaube ich, geschafft. Unser Verband hat in den letzten zehn Jahren sehr viel Kompetenz dazu ge­­wonnen und sich auch neu aufgestellt, so dass wir heute ein fairer und natürlich interessensbezogener Berater der Politik sind.

Die zweite Herausforderung ist im Zusammenhang mit der Debatte über die Energiewende zu sehen. Es geht darum, bei dieser Energiewende mitzuwirken und sie vernünftig zu gestalten. Das ist bislang nicht optimal geglückt. Unter anderem deswegen, weil wir in der Bestandssanierung zu viel auf Leuchtturmprojekte gesetzt und die Bevölkerung zu wenig mitgenommen haben. Vor allem Privateigentümer stoßen mit der Finanzierung an ihre Grenzen. Bislang ist die Gewährung von Fördergeldern abhängig von der Erfüllung von Maximalstandards. Wir plädieren dafür, die Förderung umzustellen, in die Breite zu gehen. Jeder, der etwas tut, kriegt etwas. Wer mehr tut, kriegt mehr.

Welches ist aus Sicht des BFW der größte Stolperstein, den die Politik der Wohnungswirtschaft in den Weg legen will?

Walter Rasch: Der größte ist ohne Zweifel die Mietpreisbremse, weil das ein Eingriff in den freien Markt ist und die Marktwirtschaft außer Kraft setzen soll. Wie dies sich tatsächlich auswirkt, können wir nicht sagen. Auf alle Fälle wird die Investitionsbereitschaft sinken. Geld ist scheu und seine langfristige Anlage ist ein besonders sensibles Thema.

Welche Vorhaben der Bundesregierung begrüßt der BFW?

Andreas Ibel: Im Koalitionsvertrag sind ja auch noch andere Punkte beschlossen worden. Dazu zählen neben der Mietpreisbremse Investitionsanreize und soziale Wohnungsbauprogramme. Das bedeutet, dass gerade die Bundesregierung für neue Fördermittel verantwortlich ist. Im Moment sieht es eher danach aus, dass nur gefordert wird, aber nicht gefördert. Wir warten mit großem Interesse auf den Beitrag der Regierung für den Wohnungsneubau in Deutschland.

Walter Rasch: Die Zusammenführung der KfW-Programme für energetisches Sanieren und altersgerechtes Wohnen. Dafür haben wir jahrelang plädiert, denn wenn man schon umbaut, dann kann man doch idealerweise bauliche Maßnahmen oder Quartiersregelungen zu­­sammenführen. Das sind alles keine Vollkostenfinanzierungen, aber es sind Anreize. Ansonsten lässt uns der Bund jetzt sozusagen allein. Es heißt zwar, wir wollen ein Bündnis für das Wohnen schaffen. Doch da kann ich mich nur amüsieren. Vor Jahren haben wir zusammen mit dem Mieterbund, der IG Bau und weiteren Verbänden die Aktion „Impulse für den  Wohnungsbau“ gegründet und die Rahmenbedingungen für mehr Wohnungsbau, Wohnungsneubau usw. definiert Der Bund bräuchte diese Überlegungen nur anzunehmen, dann hätten wir ein wunderbares Programm. Es liegt bereits alles auf dem Tisch.

Andreas Ibel: Wir alle müssen in den Mietwohnungsbau und in den Wohnungsbau investieren, weil sich unsere gesellschaftlichen und politischen Umstände verändert haben. Wir haben andere Arten von Haushalten, andere Arten von Energieversorgung, eine Art der Freizügigkeit, ein anderes Wohnverhalten in den Städten und auf dem Land. Wir von der Immobilienwirtschaft möchten auf all diese Veränderungen eingehen und den Menschen die Wohnungen anbieten, die zu ihren Lebensumständen passen. Aber die Politik muss uns in diesem Veränderungsprozess Rahmenbedingungen bieten, in denen wir handlungsfähig sind. Aber derzeit tut sie das nicht. Sie denkt kurzfristig und nur in Wahlperioden. Ideal wäre eine Politik, die – wie die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – langfristig denkt und plant.

Herr Rasch, was werden Sie ohne BFW-Präsidentschaft machen?

Walter Rasch: Das Leben etwas mehr genießen. Außerdem bin ich ja noch Unternehmer und habe noch weitere Ehrenämter. Zudem werde ich mich mit den Themen beschäftigen, mit denen ich mich bislang nicht beschäftigen konnte.

Herr Ibel, was ist Ihr persönliches Ziel für Ihre Präsidentschaft?

Andreas Ibel: Ich möchte die Themen, die Walter Rasch erfolgreich initiiert hat, weiter vorantreiben. Natürlich werde ich die politischen Diskussionen in Berlin immer aktuell verfolgen und mich als Stimme der Wohnungswirtschaft einmischen. Ein Augenmerk werde ich auch auf die Neuanwerbung von Mitgliedern legen. Das heißt, ich werde Menschen davon überzeugen, wie wichtig unser Verband als Interessenvertretung ist. Und ich werde auch dafür sorgen, dass regionale Eigenheiten der Wohnungsmärkte berücksichtigt werden. Schließlich kann man nicht alle Bundesländer über einen Kamm scheren. Und im Norden haben wir da in den letzten Jahren mit einem eigenen Bündnis für das Wohnen viele positive Erfahrungen gesammelt.

Herr Rasch, Herr Ibel, ich danke Ihnen für das Gespräch.

Erschienen in BundesBauBlatt 5/2014 und online auf www.bundesbaublatt.de

Die Gartenstadt Haslach blieb in allen Teilen – Haustypen sowie Straßenführung und -profile – erhalten und steht unter Denkmalschutz. Die energetische Modernisierung erfolgt ohne Dämmung
Quelle: Stadt Freiburg

Die Stadt Freiburg hat ein ausgesprochen gutes Image und zählt seit Jahren zu den Vorreitern in Sachen Ökologie und Nutzung der Solarenergie. Das findet Anklang und drückt sich in stetig steigenden Einwohnerzahlen aus. Doch, wo Sonne ist, ist auch Schatten. Es gibt zu wenig Wohnungen, obwohl „hier jährlich 500 bis 600 neue Wohneinheiten errichtet werden“, berichtet Ralf Klausmann, Geschäftsführer der Freiburger Stadtbau (FSB) GmbH.

Die Mieten sind hoch, bezahlbarer Wohnraum ist knapp und in der Innenstadt gibt es zu wenige Grundstücke. Weil die Schaffung von innerstädtischem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen zu den Kernaufgaben eines kommunalen Wohnungsunternehmens zählt, hat die FSB zahlreiche Sanierungs- und Neubauvorhaben auf den Weg gebracht und ein eigenes Wohnungsbau-Programm aufgelegt.

„Wir haben die Gesellschaft neu ausgerichtet, auf gesunde Füße gestellt und 900 Wohnungen gebaut. Diesen Weg werden wir weiter gehen und im Rahmen eines eigenen Wohnungsbau-Programms bis 2018 1000 neue Wohnungen errichten“, erklärt Klausmann. „Im Bestand werden wir etwas Neues ausprobieren.“ Damit gemeint ist die Gartenstadt Haslach. Sie wurde in den 1920-er Jahren gebaut und gilt als eine der am besten erhaltenen Gartenstädte Deutschlands. Zu ihren Kennzeichen gehören die fächerförmige Anordnung, tiefe Gärten für die Selbstversorgung der Bewohner und die Zeilenbauweise, die eine günstige Belichtung aller Wohnungen erlaubt. Errichtet wurden die Häuser einst von der Baugenossenschaft „Gartenvorstadt Haslach“. Heute gehören sie der FSB, der Stadt Freiburg, den Genossenschaften Bauverein und Heimbau sowie vielen Privaten.

Pilotprojekt „Gebäudebestand Energieeffzienz, Denkmalschutz“

Die seit 1986 unter Denkmalschutz stehende Siedlung liegt im Südwesten Freiburgs und besteht aus ca. 450 Häusern. Für ihre Mo­­dernisierung hat die Stadt Freiburg das Pilotprojekt „Gebäudebestand Energieeffizienz, Denkmalschutz“ initiiert, das aus zwei Teilbereichen besteht: einer konkreten Handlungsempfehlung für die Sanierung und der mo­­dellhaften Sanierung eines Gebäudes. Bei letzterem arbeitet die Stadt mit der TU Darmstadt zusammen, die eine energetische Modernisierung ohne Dämmung vorsieht.

„Die EnEV baut strukturell auf der Minimierung von Energieverlusten auf“, erläutert Prof. Günter Pfeifer, TU Darmstadt, das alternative Konzept. „Das führt zu einer Strategie der Rundum-Dämmung und -Dichtung der Gebäude, die entweder außen oder auch auf der Innenseite vorgenommen wird.“ Im Rahmen des Modellvorhabens in Haslach wird die TU Darmstadt einen anderen Weg einschlagen und nach dem kybernetischen Prinzip planen. Ziel ist, möglichst viel Energie zu gewinnen.

Dieser Weg ist bislang wenig bekannt und er ist planungstechnisch wesentlich aufwändiger. Er benötigt eine exakte Berechnung der Energiegewinne, der Energiespeicherung und – zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung – der Entladung der Energie. Fenster, Dächer und Wände müssen bei diesem Konzept so konstruiert werden, dass solare Gewinne direkt und mit wenig technischem Aufwand genutzt werden können. Zu den Vorteilen im Altbaubereich zählt der Verzicht auf Fassadendämmung, die im städtebaulichen Kontext historischer Fassaden ohnehin problematisch ist. Im Neubaubereich lassen sich nachhaltigere Konzepte mit einfacherer Technologie realisieren.

Die einzelnen Maßnahmen werden für jedes Gebäude individuell entwickelt und bestehen aus unterschiedlichen Komponenten. Dazu zählen beispielsweise

• Luftkollektoren im Dachfirst,
• Einleitung und Verteilung der erwärmten Luft im Gebäude,
• Rückführung der verbrauchten Luft über eine Wärmerückgewinnung in den Zwischenraum der zweischaligen Außenwände,
• neue Fenster mit Isolierglas,
• Verstärkung der Dachdämmung und
• Dämmung des Kellers gegen das Erdgeschoss

„Mit diesen Maßnahmen können wir Energiekennzahlen erreichen, die ca. 70 % unter der EnEV liegen und in die Nähe des Passivhausstandards kommen“, erklärt Prof. G. Pfeifer. Sie bieten sich deswegen für die Gartenstadt Haslach an, weil mit dem Verzicht auf eine Außendämmung das Erscheinungsbild der Häuser weitgehend erhalten bleibt.

Um die Kriterien des Denkmalschutzes zu erfüllen und die Häuser der Haslacher Gartenstadt dennoch an die heutigen Anforderungen an Wohnkomfort und Klimaschutz anzupassen, hat die Stadt Freiburg ein umfassendes Erhaltungs- und Entwicklungskonzept entwickelt. Niedergeschrieben und zusammengefasst ist es in der Handlungsempfehlung, einer so genannten Baufibel, die der Freiburger Architekt Bernd Birmes erstellt hat. Sie enthält zu fast allen Maßnahmen unterschiedliche Preiskategorien, damit die Eigentümer im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten agieren können. Bauliche Veränderungen müssen zwar auch künftig von den Denkmalschutzbehörden genehmigt werden, die Maßnahmenvorschläge aus der Baufibel sind jedoch mit der Denkmalpflege abgestimmt, so dass keine Einzelfallprüfungmehr erforderlich ist und dadurch die Genehmigung schneller erteilt werden kann. Wie der Umbau nach dem kybernetischen Prinzip aussehen könnte, werden die Bewohner der Gartenstadt Haslach bei dem Referenzgebäude sehen, das die FSB als Musterhaus zur Verfügung stellt und das derzeit umgebaut wird. „Der kybernetische Ansatz kann – zumindest in Teilen – einen guten Weg zur energetischen Modernisierung der Gartenstadt-Häuser aufzeigen“, so Klausmann. „Der Versuch ist auch wichtig, um das er­­haltenswerte Ensemble der Haslacher Gartenstadt zu schützen und Erkenntnisse für weitere anstehende Sanierungsprojekte der FSB zu gewinnen.“ Gefördert wird das Freiburger Modellvorhaben vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung aus Bonn.

Erschienen in BundesBauBlatt 12/2013 und online auf www.bundesbaublatt.de

Kennzeichen Photovoltaik: Strom gewinnen, speichern und verteilen, hier ein Blick auf die Ausstellung im Bau
© BDF/Peter Sondermann

Am 14. September eröffnete die Fertighauswelt Wuppertal. Bestandteil der neuen Ausstellung sind Plus-Energie-Häuser, ein intelligentes Stromnetz und ein zentraler Energiespeicher.

Smart. Das Wort steht im Englischen für geschickt, klug und gewitzt. Im Deutschen wird es gern genutzt für intelligente, meist technische Lösungen. Bei seiner Ein-Deutschung hat der Smart kräftig mitgeholfen. Das Kompaktauto, das zuerst spöttisch belächelt wurde, gehört heute zusammen mit seinen Cousinen und Cousins aus den anderen Autofamilien ganz selbstverständlich ins Straßenbild. Smart Meter heißen die Messsysteme, mit denen nach dem Willen der Europäischen Union bis 2020 mindestens 80% der Stromverbraucher ausgestattet werden sollen. Diese elektronischen Messeinrichtungen erfassen den Energieverbrauch nicht nur, sondern ermöglichen die Überprüfung von Energieverbrauch und -kosten. Und sie sind in der Lage sind, auch den Verbrauch von Wasser, Gas und Fernwärme zu messen. Darüber hinaus können mit den Messeinrichtungen gezielt Verbraucher (Waschmaschinen, Geschirrspüler) angesprochen werden, um diese in Betrieb zu setzen, wenn die Stromkosten besonders günstig sind.

Außerdem liefern sie den Smart Grids wichtige Daten für die Steuerung. Smart Grids wiederum sind intelligente Stromverteilungsnetze, die im Zusammenspiel mit den Energieerzeugern, Übertragungsnetzen und dem Verbraucher die Verteilung der Energie kommunizieren, lenken und sichern. Hintergrund dieser Entwicklung ist der Wandel auf dem Energieerzeugungssektor. Bislang produzier(t)en die Kraftwerke den Strom in Abhängigkeit des Verbrauchs. Mit regenerativen Energien, wie Wind- oder Sonnenkraft ist das nicht mehr möglich, weil der Wind nicht immer dann pustet, wenn Strom gebraucht wird. Hier sind neue Lösungen erforderlich.

Wie könnten sie aussehen? Lassen sich Smart Grids bzw. Bausteine für diese riesigen Stromverteilungsnetze auch lokal realisieren? Wenn ja, was ist dabei zu bedenken und was ist dafür notwendig? Mit diesen Fragen befasste sich der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) unter anderem bei der Planung für die Fertighauswelt Wuppertal und fasste den Entschluss, mit diesem Referenzprojekt Antworten zu finden. Aus diesem Grund ist die gesamte Musterhaus-Ausstellung, die am 14. September 2013 eröffnet wurde, zugleich als energieeffizientes Quartier angelegt.

Alle Häuser sind Plus-Energie-Häuser und produzieren mehr Strom, als für ihren Betrieb gebraucht wird
© BDF

Das Ausstellungsgelände ist 18.000 m² groß und in 20 Grundstücksparzellen unterteilt, die zwischen 400 und 550 m² groß sind. Das ist ein realistischer Zuschnitt für ein stadtnahes Wohnquartier etwa im Ruhrgebiet. Bebaut sind die Grundstücke mit zurzeit 16 Einfamilienhäusern und dem Empfangsgebäude. Ein weiteres Haus wird in Kürze errichtet, zwei Grundstücke sind noch frei.

Allen Häusern gemeinsam sind das Baumaterial Holz und die industrielle Vorfertigung. Auch sind alle Häuser Plus-Energie-Häuser und alle produzieren selbst mehr Strom aus erneuerbaren Energiequellen, als für ihren Betrieb gebraucht wird. Das Besondere an dieser Ausstellung ist das Technikkonzept. Dessen Kern bilden die Vernetzung aller Häuser, das intelligente, also smarte Stromnetz und ein zentraler Energiespeicher auf dem Ausstellungsgelände.

Wie eine riesige Batterie

Dorthin fließt der Überschuss an Strom, den die Photovoltaikanlagen auf den Hausdächern tagsüber erzeugen. Dieser so genannte Redox-Flow-Speicher funktioniert wie eine riesige Batterie, die den Strom immer dann zur Verfügung stellt, wenn er gebraucht wird. Sensoren in allen Häusern messen ständig die Energieströme und regeln die Verteilung.

An die Ausstellung angedockt ist außerdem eine Tankstelle für E-Mobile, die in ihrer endgültigen Ausbaustufe zwei Elektroautos und sechs Pedelecs gleichzeitig laden kann. Rein rechnerisch reicht das Energieplus der Ausstellung aus, um 20 E-Mobile mit einer Jahresfahrleistung von knapp 10.000 km zu betreiben. Der BDF plant, die FertighausWelt in ein Forschungsprojekt einzubringen. Eine wissenschaftliche Begleitung durch das Fraunhofer Institut für Bauphysik soll neue Aufschlüsse darüber geben, wie die umweltfreundlichen Wohnquartiere der Zukunft auch wirtschaftlich optimal betrieben werden können. Ziel ist ein intelligentes Lastmanagement, das Kommunen und Entwicklern innovative Wege für nachhaltige und smarte Siedlungsprojekte aufzeigt.

Erschienen in BundesBauBlatt 11/2013 und online auf www.bundesbaublatt.de

Staatssekretär Rainer Bomba: “Die Energie, die wir generieren, nutzen wir für das wohnen, für die Mobilität und vielleicht sogar noch dafür, sie ins Netz einzuspeisen.”
© BMVBS

„Wege des Wohnungsbaus im 21. Jahrhundert“ lautete der Titel eines Kongresses, der am 23./24. August im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA) Hamburg stattfand. Zu den Referenten zählte Rainer Bomba, Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. BundesBauBlatt-Mitarbeiterin Jola Horschig sprach mit ihm über das Wohnen, Bauen und Leben in der Stadt der Zukunft.

Herr Bomba, wie sehen Sie das Wohnen in der Stadt in Deutschland im internationalen Umfeld?

Zahlreiche Gespräche, die ich mit Bürgermeistern und Städteplanern aus anderen Ländern geführt habe, machen immer wieder deutlich, dass unsere Städte im internationalen Vergleich einen sehr hohen Standard aufweisen – sowohl hinsichtlich der Wohnqualität als auch bei der Kombination von Wohnen und Verkehr.

Trotzdem müssen wir in den nächsten Jahren neue Wege gehen, sonst funktioniert das Zusammenspiel von Verkehr, Bauen und Wohnen nicht mehr. Der Wohlstand in vielen Teilen der Welt wird weiter wachsen und damit auch die Anzahl der Fahrzeuge. Städte wie Lima, Bogota, Sao Paulo ertrinken bereits jetzt im Verkehr. Das gilt es, für die Städte in Deutschland zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund müssen wir andere Strategien umsetzen: Strategien, die das Ziel haben, auf allen Ebenen die unterschiedlichen „städtischen Energien“ in Bündnissen für nachhaltige Stadtentwicklung zusammenzuführen.

In vielen Gegenden Deutschlands zieht es die Menschen in die Stadt. Glauben Sie, dass dieser Trend anhalten wird?

In den kommenden Jahren ja. Wir müssen hierbei vor allem zwei Aspekte berücksichtigen: Wir werden immer älter und – wie der letzte Mikrozensus gezeigt hat – wir werden weniger. Die Menschen ziehen in die Ballungszentren, weil sie dort die komplette Infrastruktur vorfinden. Sie haben dort die Versorgung, nicht nur was die Geschäfte angeht, sondern auch Apotheker und Ärzte sowie das soziokulturelle Angebot wie Kino und Theater.

Das heißt, wir müssen die ländlichen Räume stärken und dafür sorgen, dass die entsprechende Infrastruktur auch auf dem Land vorhanden ist. Wir tun dies bereits, beispielsweise durch die „Initiative Ländliche Infrastruktur“, das Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden“ oder durch das Projekt Multiple Häuser, in dem öffentliche Gebäude flexibel für wohnortnahe Versorgungsleistungen genutzt werden.

In welche Richtung wird sich das Leben, Wohnen und Arbeiten in der Stadt entwickeln?

Mittelfristig gesehen werden wir eine Renaissance der Stadt erleben. Die Städte werden sich stark verändern – sie werden grüner, ruhiger und sauberer. Unsere Erkenntnisse hinsichtlich Klimazonen, Kaltluftschneisen, neuer Baustoffe, Energiegewinnung, Einsatz von grüner, erneuerbarer Energie in der Eigenproduktion, um nur ein paar Aspekte zu nennen, werden uns ein ganz anderes Leben in der Stadt ermöglichen. Wir müssen jedoch darauf achten, dass wir aus den Fehlern der Vergangenheit lernen. Mit Fehlern meine ich beispielsweise die Ghettoisierung ausländischer Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer. Mein Ziel ist, dieses Thema auf Grundlage unserer mittlerweile jahrzehntelangen Erfahrungen aktiv anzugehen und Veränderungen zu bewirken.

Wir brauchen in der Stadt eine gute Durchmischung.

IBA Hamburg: Die Backsteinsiedlung im südlichen Reiherstiegviertel wurde größtenteils in den 1930er Jahren erbaut. Vor dem Umbau war die Siedlung Heimat für 1700 Bewohner aus über 30 Herkunftsländern. Flankiert von einem umfangreichen Beteiligungsprozess entsteht bis Mitte 2014 das Weltquartier, ein Modellprojekt für interkulturelles Wohnen
© IBA Hamburg GmbH/Martin Kunze

Möglich wird dies, indem wir uns bewusst um ganze Stadtteile kümmern, die Mittel und das Wissen von Bund, Ländern und Kommunen bündeln und gemeinsam daran arbeiten, Stadtteile aufzuwerten. Das bedeutet nicht nur baulich aufwerten. Dies betrifft die Infrastruktur, die Arbeitsplätze, die Geschäftswelt, die Wirtschaft, den Wohnungsbestand und auch den vermehrten Einsatz von Sozialarbeitern. Wir haben im letzten Jahr das Städtebauförderungsprogramm „Soziale Stadt“ neu ausgerichtet und auf 40 Mio. € aufgestockt. Meine Intention ist, diese Mittel in den nächsten Jahren weiter zu erhöhen. Der Bedarf dafür ist da und steigt zunehmend an.

Welchen Stellenwert messen Sie den unterschiedlichen Wohnkategorien bei?

Es ist wichtig, dass wir beim Wohnen für den richtigen Mix sorgen. In den letzten Jahren wurden eine Vielzahl großer, teurer Wohnungen in guter Lage errichtet und Produktionsgebäude zu attraktiven Lofts umgebaut. Die Nachfrage dafür war und ist da. Wir müssen jedoch sehen, dass wir bezahlbare Wohnungen und bezahlbare große Wohnungen für Familien mit Kindern in ausreichender Anzahl haben.

Die sollen nicht in irgendwelchen Randlagen oder Satellitensiedlungen liegen. Wir brauchen auch hier eine Durchmischung und Quartiere, die Ghettoisierung verhindern und ein gemeinsames Miteinander fördern. Im Vordergrund stehen dabei entsprechende Maßnahmen für das Wohnumfeld, für die Infrastruktur und für die Qualität des Wohnens. Gerade in benachteiligten Stadtteilen ist es wichtig, für mehr Generationengerechtigkeit, Familienfreundlichkeit zu sorgen, um den gesellschaftlichen Zusammenhalt und die Integration aller Bevölkerungsgruppen zu verbessern.

Was für Gebäude brauchen wir in der Stadt der Zukunft?

Unsere Wohnungen, unsere Gebäude werden sich elementar ändern. Aus dem eher passiven Haus – damit meine ich nicht das Passivhaus, sondern das Haus, in das wir viel Energie stecken und für das wir Materialien verwenden, die nicht recycelbar sind – werden aktive Häuser entstehen. Wohn- und Produktionsgebäude, die über erneuerbare Energien, sprich Photovoltaik und Oberflächen-Geothermie, ihre eigene Energie erzeugen. Die Windenergie, selbst kleinste Windströme, können wir bei höheren Häusern über Flachturbinen nutzen.

Wir werden die Energie, die wir nicht brauchen, speichern und der Elektromobilität zuführen. D.h. wir werden unsere Wohnhäuser und Produktionsstätten mit der Mobilität kombinieren. Die Energie, die wir generieren, nutzen wir für das Wohnen, für die Mobilität und vielleicht sogar noch dafür, sie ins Netz einzuspeisen. Das wird das Bauen und Wohnen der Zukunft sein.

IBA Hamburg: In Wilhelmsburg präsentiert die Bauausstellung neue Gebäudekonzepte wie Hybrid Houses, Water Houses und Smart Material Houses
© IBA Hamburg GmbH / Falcon Crest Air

Eine wichtige Rolle werden dabei die Verwendung neuester Materialien und neueste Erkenntnisse in der Gebäudetechnik spielen. In den letzten Jahren gab es bahnbrechende Entwicklungen. Das wird so weiter gehen. Der Begriff „Aktive Häuser“ umfasst jedoch noch mehr, „Design for all“ lautet das Stichwort. Wir haben gerade ein Forschungsvorhaben unterstützt, das vorsieht, Häuser mit wenigen Maßnahmen barrierearm umzubauen. Davon profitieren junge Familien mit kleinen Kindern genauso wie ältere Menschen. Wir sind ausgerichtet auf die Energie, auf die soziokulturellen Aspekte, auf die Ressourceneffizienz, auf die Wiederverwertung von Stoffen. Das Aktivhaus in Kombination mit der Elektromobilität wird das Bauen der Zukunft bestimmen. Unser Ziel ist, dies zu forcieren.

Herr Bomba, herzlichen Dank für das Gespräch.

Jahresbilanz LichtAktiv Haus

Staatssekretär Rainer Bomba und Velux-Geschäftsführer Dr. Sebastian Dresse bei der Besichtigung des LichtAktiv Hauses
© Velux

Die solarthermischen Erträge und die Gewinne aus der Photovoltaik liegen über den kalkulierten Werten. Der Heizwärmebedarf ist geringer als berechnet, obwohl die Innenraumtemperatur im Winter durchschnittlich 2,5 °C über den nach Norm kalkulierten Werten lag. Der Stromverbrauch für die Erzeugung der benötigten Heizenergie liegt über den theoretischen Berechnungen. Die Anlagentechnik muss optimiert werden. So lautet kurz und knapp zusammengefasst die 1-Jahresbilanz, die Velux für das LichtAktiv Haus in Hamburg zieht. Das Siedlungsgebäude, das in 1950er Jahren errichtet und im Rahmen der IBA Hamburg modernisiert wurde, ist auch offizielles Projekt der Forschungsinitiative „Zukunft Bau“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS). Es zeichnet sich durch ein innovatives Tageslicht- und Energiekonzept sowie eine moderne, offene Raumgestaltung aus. Eine Testfamilie stellt Gebäude und Konzept zwei Jahre auf die Probe. Das Experiment wird von mehreren Universitäten wissenschaftlich begleitet.

Erschienen in BundesBauBlatt 10/2013 und online auf www.bundesbaublatt.de

Ihr Ziel ist, ihren Mitgliedern ein gutes und modernes und gleichzeitig bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Was verstehen Sie darunter?

Ulrich Krapf: Wir haben für die GWG Kriterien für gute Wohnqualität festgelegt. Sie beinhalten unter anderem barrierearme Zugänge und Bäder, helle, nach Süden oder Westen ausgerichtete Wohnräume, freundliche Außenanlagen sowie gut nutzbare Balkone mit einer Tiefe von mindestens 2 m. Seit etwa drei Jahren kristallisieren sich als weitere Qualitätsmerkmale „umweltverträgliche Baustoffe“ und „menschengerechtes Wohnklima“ heraus.

Gab es dafür einen konkreten Auslöser?

Peter Dingler: Das war ein fortschreitender Denkprozess. In der Vergangenheit haben wir bei Sanierungen und Modernisierungen, so wie es heute üblich ist, den Energiestandard unserer Häuser mit Wärmedämmverbundsystemen verbessert und dabei natürlich auch Styropor eingesetzt. Weil dieses Material jedoch nicht nur positive, sondern auch negative Eigenschaften hat, haben wir angefangen, uns intensiver mit dem Lebenszyklus von Gebäuden und der Wiederverwertung der eingesetzten Baustoffe zu befassen.

Fritz Eichhorn: In diesem Zusammenhang haben wir uns mit dem Bauzentrum ­München, einer staatlichen, unabhängigen Einrichtung, in Verbindung gesetzt und haben uns von den dortigen Fachleuten die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Bauweisen erläutern lassen. Dabei wurde uns bewusst, dass das Styropor an unseren Häusern zwar kostengünstig ist, aber bei einem Abriss des Gebäudes zum ­Sondermüll gehören wird. Es gibt sogar Aussagen, dass das Styropor in 20 – 30 ­Jahren unser nächstes Asbestproblem sein wird.

Ulrich Krapf: Unserer Meinung nach ist es wichtig, dass sich Bauherren auch über den Lebenszyklus und den Abriss Gedanken machen. Es geht nicht nur darum, wie ich heute ein Gebäude mit minimalem Aufwand und geringen Kosten erstellen kann. Es geht auch darum, was es für die Zukunft bedeutet. In 20, 30 oder 40 Jahren. Das ist für uns auch Qualität. Da muss man umdenken.

Sind hochwertige Ausführung und ­Ausstattung für Sie auch ein Qualitätskriterium?

Ulrich Krapf: Wir definieren Qualität auch über umweltverträgliche Baustoffe und menschengerechtes Wohnen. Wir haben da zwei Säulen. Die erste ist der Umweltgedanke. Dazu zählen zum Beispiel der Energieeinsatz und die gesamte Ökobilanz. Die zweite sind unsere Mieter. Wir fragen uns zum Beispiel, in welchen Materialien sie wohnen wollen. Ob das Wohnen in den heute üblichen Baustoffen der menschlichen Natur entspricht? Oder ob Materialien, die aus der Natur kommen, unseren Bedürfnissen und unserer Gesundheit mehr entgegenkommen?

© Jola Horschig

Wie setzen Sie Ihre Überlegungen und Erkenntnisse um?

Peter Dingler: Das war und ist ein Denkprozess, der jetzt auch in der Errichtung unseres Massivholzhauses in Grafing zum Ausdruck kommt.

Ulrich Krapf: Nach den Gesprächen mit dem Bauzentrum München haben wir festgestellt, dass für uns sowohl die Ziegel- als auch die Holzbauweise in Frage kommen. Die Unterschiede liegen darin, dass man mit jedem Material anders bauen muss. Davon hängt dann auch die Auswahl des Architekten ab.

Fritz Eichhorn: In dieser Phase der Diskussion haben wir in München eine Ausstellung über das Bauen mit Holz besucht. Sie hat uns zu der Erkenntnis gebracht, dass trotz der Notwendigkeit, kostengünstig zu bauen, die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit über Jahrzehnte auch im sozialen Wohnungsbau eine Rolle spielen sollte.

Peter Dingler: Ja, es hat uns sehr fasziniert, dass man bei dem heute üblichen ritualisierten Baugeschehen und den üblicherweise eingesetzten Materialien diese Überlegungen einbeziehen kann, ohne dass der soziale Wohnungsbau mit seinen Kostengrenzen gefährdet ist.

Ulrich Krapf: Wenn man von Baukosten spricht, geht es um die Baukosten bei der Erstellung. Das ist die Messlatte. Die Folgekosten sind dabei nicht berücksichtigt. Diese Betrachtungsweise ist für ein Unternehmen, das seine Wohnungen im Bestand hält und halten will, zu kurz gegriffen. Auch wenn es schwierig oder gar unmöglich ist, die Gesamtkosten zu fassen. Es ist eine Hochrechnung mit vielen Unbekannten. Niemand weiß, was der Abriss eines Gebäudes in 70 Jahren kosten wird. Trotzdem muss man darüber nachdenken. Ziel ist, das Risiko, dass ich heute noch nicht genau definieren kann, zu minimieren. Dabei können uns natürlich auch Fehler unterlaufen. Doch man muss es mit dem Wissen, was wir heute haben, abschätzen. Wäre damals bekannt gewesen, wie schädlich Asbest ist, wäre es bestimmt nie eingebaut worden.

Wie entstand die Idee, ein Massivholzhaus zu errichten?

Peter Dingler: Im Norden von Ebersberg liegt der Ebersberger Forst, eines der größten zusammenhängenden Waldgebiete Deutschlands. Daraus entstand die Idee, aus der Nähe zum Wald etwas zu machen. Der Aufsichtsrat hat die Idee getragen und die Mitglieder auch.

Fritz Eichhorn: Wir müssen natürlich sorgsam mit dem Geld unserer Mitglieder umgehen. Wir haben ihnen erklärt, dass wir jetzt etwas mehr Geld in die Hand nehmen wollen, weil wir dafür auch mehr bekommen. Eine höhere Wohnqualität und die Kinder unserer Mitglieder sparen an den Folgekosten. Das haben wir mit ihnen diskutiert.

© Jola Horschig

Wie kam es dann zur Umsetzung?

Ulrich Krapf: Wir haben uns Beispiele in der Praxis angeschaut und waren in Bad Aibling, wo es ein achtstöckiges Holzhaus gibt,

und in Salzburg. In Österreich wird ohnehin mehr mit Holz gebaut als bei uns. Die wichtigste Aussage war: Dazu brauchen Sie einen Architekten und einen Techniker mit Erfahrungen im Holzbau. Den Architekten haben wir über Holzbauunternehmen gefunden und den Techniker, das war ein glücklicher Zufall, haben wir im Haus.

Das Holzhaus in Grafing wurde im März 2013 bezogen. Gibt es schon erste Resonanzen?

Ulrich Krapf: Ja. Die Mieter haben den Bau des Hauses von Anfang mit verfolgt und sind sehr zufrieden. Besonders beeindruckend ist die Aussage einer 84-jährigen Frau. Sie wohnte zuvor direkt neben unserem Holzhaus und musste aus ihrer Wohnung ausziehen, weil das Haus abgerissen wird. Sie wollte nicht umziehen, stattdessen lieber sterben. Jetzt hat sie drum gebeten, dass sie noch mindestens 5 Jahre lebt, weil ihre neue Wohnung so schön ist.

Erschienen in BundesBauBlatt 6/2013 und online auf www.bundesbaublatt.de

Im Gespräch: BundesBauBlatt-Mitarbeiterin Jola Horschig (links) und BBU-Justiziarin Sabine Degen

Frau Degen, welches sind die Kernpunkte des Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG)?

Bezogen auf die Wohnungsunternehmen sind die Kernpunkte im BGB im Wesentlichen der begrenzte Mietminderungsausschluss, die Neuregelung bei den Härtefallgründen und das Wärmecontracting. In der ZPO sind es die Berliner Räumung und die erleichterte Räumung von unbekannten Untermietern.

Beim Mietminderungsausschluss geht es darum, dass der Mieter bei der Durchführung einer energetischen Modernisierung die Miete drei Monate lang nicht mindern darf. Oder anders gesagt: Führt das Wohnungsunternehmen eine energetische Modernisierung durch, hat der Mieter eine Duldungspflicht von drei Monaten.

Die Neuregelung der Härtefallgründe legt fest, dass der Mieter einen wirtschaftlichen Härtefall erst im Rahmen der Mieterhöhung nach der durchgeführten Modernisierung geltend machen kann. Bisher konnte er dies bereits bei der Modernisierungsankündigung mit der Folge, dass Unternehmen geplante Modernisierungen deswegen nicht durchführen konnten und es zu Verzögerungen kam.

Das Wärmecontracting erlaubt dem Wohnungsunternehmen die Lieferung von Warmwasser und Heizung von Eigenversorgung auf Fremdversorgung durch einen gewerblichen Wärmelieferanten unter bestimmten Bedingungen umzustellen. Diese Regelung tritt allerdings erst zum 1. Juli 2013 in Kraft.

Ist das Ziel, das Contracting für die Mieter kostenneutral zu realisieren, erreichbar?

Die Kostenneutralität bereits zu Beginn der Umstellung auf gewerbliche Lieferung ist praxisfern. Deshalb wird es auch dazu führen, dass das Contracting ad absurdum geführt wird und von den Unternehmen nur in geringem Umfang durchgeführt wird. Nach der bisherigen Regelung und der BGH-Rechtsprechung ist Contracting ohne den Nachweis der Kostenneutralität möglich.

Die Regelung zum Contracting steht in direktem Zusammenhang mit der Wärmelieferverordnung, die ebenfalls zum 1. Juli 2013 in Kraft treten soll, bislang aber lediglich im Entwurf vorliegt.

Wo sehen Sie Schwächen des MietRÄndG?

Unserer Meinung nach wird das Ziel nicht erreicht wird, Anreize für die Wohnungswirtschaft zu schaffen, ihren Bestand energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Es fehlen klare Regelungen. Die Schwächen bestehen darin, dass die Regelungen sehr unbestimmt und nicht zielführend formuliert sind. Beim Mietminderungsausschluss muss man unterscheiden, ob es sich um eine rein energetische Modernisierung oder eine energetische Modernisierung in Kombination mit anderen Modernisierungsmaßnahmen handelt. Das ist streitanfällig. Das Wohnungsunternehmen muss beweisen, dass es sich um eine rein energetische Maßnahme handelt und der Mieter deshalb nicht mindern darf. Der Mieter hingegen wird einwenden, die Modernisierung sei mit anderen Maßnahmen kombiniert und der Schwerpunkt läge auf den nichtenergetischen Maßnahmen.

Es ist auch nicht klar geregelt, ob ein Unternehmen eine energetische Modernisierung nur einmal durchführen und den Minderungsausschluss gegenüber dem Mieter nur einmal geltend machen kann. Was ist, wenn das Wohnungsunternehmen eine zweite Maßnahme umsetzen will? Kann es dann noch einmal den Mietminderungsausschluss durchsetzen?

Und was ist, wenn die Maßnahme gestreckt oder beispielsweise nach zwei Monaten wegen des Wetters ausgesetzt und später wieder fortgesetzt wird? Gilt bei Fortführung der Maßnahme dann nochmals für einen weiteren Monat, also dem dritten Monat, auch der Minderungsausschluss?

Was empfehlen Sie Ihren Mitgliedern?

Empfehlungen sind derzeit schwierig, da vieles ungeklärt ist. Wir haben Auslegungen, wie wir die Gesetzesänderung – auch anhand der Begründungen – interpretieren. Danach kann der Minderungsausschluss wohl nicht gestreckt werden.  Letztendlich werden die Gerichte die Klärung für diese Fragen bringen müssen.

Welche Erleichterungen hält das MietRÄndG bereit?

Bei der Modernisierungsankündigung und auch bei der anschließenden Mieterhöhung können die Wohnungsunternehmen zum Nachweis der Energieeinsparung auf Pauschalwerte zurückgreifen. Vorher mussten umfangreiche und kostspielige Gutachten eingeholt werden, um die Energieeffizienz zu belegen.

Bei der jetzt aufgenommenen gesetzlichen Regelung zur, von der Rechtsprechung des BGH entwickelten „Berliner Räumung“, hat der Vermieter die Möglichkeit, den Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken. An dem Mobiliar des Mieters muss der Vermieter in diesem Fall kein Vermieterpfandrecht geltend machen. Dies stellt eine Erleichterung zum bisherigen Recht dar. Für die Räumungsverfügung gegen Dritte, also die dem Wohnungsunternehmen unbekannten Untermieter, gibt das MietRÄndG jetzt die Möglichkeit, gegen diese Personen einen Räumungstitel im Wege der einstweiligen Verfügung zu beantragen. Auch dies ist eine Verbesserung für die Vermieterseite.

Worauf sollten die Wohnungsunternehmen ganz besonders achten?

Auf die Einhaltung von Fristen und Formalien bei der Modernisierungsankündigung. Eine nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung führt dazu, dass die anschließende Mieterhöhung erst um sechs Monate verzögert geltend gemacht werden kann.

Außerdem sollte auch die Möglichkeit in Betracht gezogen werden, mit den Mietern Vereinbarungen zu treffen, um gewisse Procedere abkürzen zu können. Dies gilt beispielsweise für die Ankündigungsfristen von drei Monaten. Das Gesetz lässt Abkürzungen im Rahmen von einzelvertraglichen Vereinbarungen zu.

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Mit dem Grubenwasser aus dem Schacht Arnold der Zeche Robert Müser beheizen die Stadtwerke Bochum eine Feuerwache und zwei Schulen.
Foto: Stadtwerke Bochum GmbH

Wärmepumpen. Diese Energiegewinnung hat sich weiterentwickelt. Mittlerweile gibt es zahlreiche positive Beispiele für eine gelungene Anwendung. Potenziale gibt es aber immer noch.

In den Jahren 2009 und 2010 war der Absatz der Wärmepumpen rückläufig, 2011 stieg er wieder an. 57.000 wurden nach Angaben des Bundesverbands Wärmepumpe e.V. (BWP) in diesem Jahr verkauft . Das ist ein Zuwachs von 11,8 Prozent gegenüber 2010. Auch künftig rechnet der Verband mit steigenden Verkaufszahlen und geht in seiner aktuellen Branchenprognose von zwei Szenarien aus: Szenario 1 ist eher vorsichtig und konservativ, Szenario 2 schließt politische Maßnahmen ein und zeigt wesentlich optimistischere Entwicklungen auf.

Weiterlesen (PDF-Download des Artikels): Wärmepumpen: Technologisch noch nicht ausgereizt

Erschienen in “Immobilienwirtschaft” 7-8/2012, S. 58

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Contracting. Nach wie vor ist die Dienstleistung nicht eindeutig definiert. Für eine rentable Umsetzung des Wärme-Contractings in der Wohnungswirtschaft fehlen noch immer die gesetzlichen Rahmenbedingungen.

„Wir werden Ihnen kostenlos eine Dampfmaschine überlassen. Wir werden diese installieren und für fünf Jahre den Kundendienst übernehmen. Wir garantieren Ihnen, dass die Kohle für die Maschine weniger kostet, als Sie gegenwärtig an Futter für die Pferde aufwenden müssen, die die gleiche Arbeit tun. Und alles, was wir von Ihnen verlangen, ist, dass Sie uns ein Drittel des Geldes geben, das Sie sparen.“ Diese Worte werden dem Schotten James Watt zugesprochen. Sollte das stimmen und er ein Unternehmen gefunden haben, das auf seinen Vorschlag eingegangen ist, dann wäre der 1819 verstorbene Erfinder vermutlich der Vater des Contractings. In Deutschland gibt es das Contracting seit den 1980er-Jahren.

weiterlesen (PDF-Download des Artikels): Bewegung in Sicht?

erschienen in “Immobilienwirtschaft” 6/2012, S.  42